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上海接连成交2套过亿法拍房 均高于评估价70%以上

原文摘自:互联网    更新日期:2021-11-26

11月,上海2套法拍房总计成交价接近3亿元,引发关注。动辄上亿的竞拍价格,让豪宅、洋房类法拍房热度居高不下。

  从2020年开始,上海法拍房整体市场也在逐渐升温,成交与溢价率不断走高。但从2021年1月法拍房纳入限购后,市场开始两极分化,许多非豪宅法拍房热度降低。近期,竞拍网站上的法拍房,也在不少在经历流拍、低于市场价成交等低潮。

11月上海两套法拍房成交价过亿

  11月2日,上海淮海路一座花园洋房法拍。起拍价3797万,21位竞拍人酣战11小时,经过719次出价,该套房最终以9932万元成交,加税费后超过1亿元。比评估价溢价约80%,比起拍价溢价约160%。折合每平方米约27.6万元。

  这套洋房所在的小区为“上方花园”,它距今已有约80多年历史,属于西班牙风格的独栋花园住宅,是上海市优秀历史建筑。

上海接连成交2套过亿法拍房来源:阿里拍卖

  据链家网同一小区内的在售房源来看,目前上方花园有一套普通2室1厅住宅在售,挂牌价约为12万/平方米。

  无独有偶,11月16日,一套上海市红松东路1099弄6号665平米的大平层,起拍价7153.8万元,经过103轮竞价,最终以1.75488亿元成交。成交价超出起拍价1亿元,溢价率高达145%,折合单价约26.4万元/平方米。

  该套法拍房位于上海豪宅小区古北壹号,目前该小区内住宅的二手房价在16万/平方米左右。相邻的小区名都古北,在链家的挂牌价约11-12万/平方米。此次拍出的法拍房,同样高出同地段小区房价一倍以上。

上海接连成交2套过亿法拍房来源:京东拍卖

  值得注意的是,一亿元级别成交价并不是上海法拍房的天花板,就在今年9月,上海一豪宅小区华洲君庭的一套房产,以3.15亿的成交价,创下全国法拍单套住宅价格之最。

  比评估价、起始价以及周边小区溢价较多,似乎在豪宅类法拍房中较普遍,原因之一即这类房产具有稀缺性。有业内人士指出,老洋房小区,若处于优质地段,自身的收藏价值和未来投资价值较高,买家自然愿意花高价买下。很多豪宅的稀缺户型仅在法拍房市场才能看到,自然也能吸引不少富豪。

限购后上海法拍房整体热度下降

  然而在豪宅类法拍房不断刷新“法拍天花板”的同时,普通法拍房的热度却在下降,尤其是今年1月被纳入限购后,其他类型的法拍房并不景气。

  乐居发现,近期多套非核心市区和非豪宅类法拍房,甚至因无人竞价而流拍。如阿里拍卖上,于最近结束拍卖的多套房产,起始价与市场价相比并不高,但依然无人竞价。

上海接连成交2套过亿法拍房

上海接连成交2套过亿法拍房来源:阿里拍卖

  而有竞价和竞价人数较多的房产,许多成交价也小于市场价格。

  如阿里拍卖上,于11月11日结束竞拍的上海市浦东新区耀华路421弄22号新世纪花苑小区一套约70平方米的房产,评估价为544万,虽有5人参与竞价,但其最终成交价为405万,折合单价约5.78万。而在链家网上,该小区目前的二手房挂牌均价约6.5万/平方米。

上海接连成交2套过亿法拍房来源:阿里拍卖

  今日结束竞拍的上海市闵行区申北路566弄36号名仕世家花苑一套建面95.26平方米的房产,评估价为560.2万,最终成交价521.14万,低于评估价格,折合单价约5.4万/平方米。从市场价来看,链家网上同小区二手房挂牌均价约5.8万/平方米。

  以上海官方公拍网近期的法拍房竞拍结果看,许多房产的成交价也小于市场价和评估价。

上海接连成交2套过亿法拍房来源:公拍网

  对于限购政策后出现的落差,上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,政策后等于法拍房和普通二手房相比,除了起拍价格低有优势,其他毫无优势,而且可能还会有一些隐患,更不可能像以往那样以高价去成交了。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,起初因为法拍房不限购,参与的人很多。但限购后,性价比就不大了。

去年上海法拍房曾经历热潮

  2020年,上海法拍房市场经历过热度较高的溢价期。上海中原地产分析师卢文曦表示,相比2019年,2020年上海法拍房成交增速明显,有明显上升趋势。

  据沪诚资产的研究报告显示,2020年上海法拍房参拍人数和围观人数增加,市场热度暴涨,全年整体溢价成交,且整体高于2019年。

  而2020年法拍房热度的升温,与上海二手房的升温步伐相似。4、5月份,上海二手房的量价开始持续升温。而法拍房市场从4月开始,溢价率也开始逐步走高。

  如阿里拍卖上一套2020年6月成交的浦东新区仁恒森兰雅苑小区某房产,起拍价和评估价均为1750万,最终成交价2250万元,溢价率约30%。

上海接连成交2套过亿法拍房

  该房产建筑面积达418.75平方米,折合单价约5.37万/平方米。同时间段链家成交中,该小区某套约500平米的房源成交单价为4.7 万/平方米。意味着该套法拍房较同小区当时的二手房价仍有约14%的溢价率。

  卢文曦认为,在不限购时法拍房市场升温的原因,可能在于大部分法拍房已可以做到“清场”。原先的法拍房可能会存在错综复杂的产权或者租赁关系,即便是买下了可能也无法实际使用,但后来的法拍房大部分可以解决债权债务问题。

  那么后续上海法拍房市场会重新升温吗?严跃进认为:“至少目前看,限购政策还是很紧,谈不上松绑或利好。即便是普通住宅的政策放松,法拍房估计还是会从紧,从这个角度看,法拍房市场要略看空。”

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